RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO DE CONDOMÍNIO
O síndico é o representante legal do condomínio e, como tal, responde civil e criminalmente por seu atos e omissões. Se, por exemplo, não prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores, ser parcial ao resolver de conflitos ( é preciso ouvir os dois lados numa briga de vizinhos e ser imparcial), não respeitar o quorum das votações nas assembléias, multar condôminos sem provas, ignorar pedido de moradores, deixar de fiscalizar e coordenar os empregados do condomínio, zelar pela prestação de contas a apresentá-las aos condôminos anualmente e toda vez que for solicitada por qualquer condômino, relaxar na manutenção de elevadores pondo em risco a incolumidade e segurança dos moradores e visitantes, etc.
CONCLUSÃO
Como se vê, dispomos de leis para afastar os incômodos advindos do barulho, quer do condomínio, quer do entorno. Se, no momento da perturbação, um pedido amigável não for suficiente para mudar a conduta barulhenta do vizinho, e este continua com a perturbação, a PM pode ser chamada. O primeiro procedimento policial é o de orientar o perturbador, no sentido de fazer cessar a perturbação, sob pena de tomar medidas mais rigorosas, tal como interpretar a recusa do perturbador em cessar a perturbação como desacato à autoridade. E, neste caso, pode o infrator, até mesmo, ser conduzido à Delegacia Policial para o devido registro de ocorrência. Também no registro da ocorrência ainda pode constar o ilícito de perturbação do sossego. Então, responderá o perturbador por dois ilícitos penais – desacato à autoridade e perturbação do sossego. Mas, mesmo que não haja condução por desacato, o morador pode promover ação por perturbação do sossego contra o perturbador no Juizado Especial Criminal. E, ainda, pedir indenização por danos morais no Juizado Especial cível. Meios de provas: Testemunha, mas na falta desta pode ser utilizada gravação, fotografia, vídeos demonstrando os fatos. Ou, todos esses meios cumulativamente.
A recomendação para quem está sendo vítima desse constrangimento (barulhos, latidos, etc) é, em primeiro lugar, fazer reclamação amigável, em segundo lugar acionar a Policia Militar, deixando claro que o próximo passo será por meios judiciais. No caso de a perturbação vir de atividades de comércio, ou edificações, o primeiro passo é denunciar à Prefeitura (Tel. 1746 ou e-mail: 1746@rio.rj.gov.br), independentemente de chamar a Guarda Municipal, e, ainda pode propor ação judicial contra o reincidente.
Quanto à Convenção de Condomínio, devemos lembrar que ela e o Regimento Interno devem ser elaborados de acordo com a legislação específica, e não ao bel prazer dos condôminos, como muitos entendem. A convenção é um contrato e, como tal toda cláusula que não esteja de acordo com a lei é nula de pleno direito, ou seja, não tem validade, e pode ser questionada por qualquer morador, administrativamente ou, até mesmo, na justiça, para invalidá-la.
De acordo com o Desembargador Ademir Pimentel da 13ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro “ A convenção de condomínio, aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos. II- Revestindo-se, portanto, de natureza contratual, um pacto que se firma objetivando o bem-estar da vida em comunidade, produto da vontade de seus membros(...). (Ap. Cível n.º 2008.001.63571).
Para ter como objetivo o bem-estar da vida no condomínio, é só estruturar a convenção do condomínio de acordo com a lei.
A figura do síndico é de suma importância para o condomínio, tão importante que o síndico deve ser alguém que tenha algum conhecimento de legislação, tenha honestidade, empatia, imparcialidade, capacidade de conciliar, transparência, abertura ao diálogo, zelo pelo patrimônio financeiro e material do condomínio, pela incolumidade e segurança dos moradores, e mantenha a paz e silêncio no condomínio. E, os moradores devem cobrar do síndico essas posturas.
Também cabe ao síndico representar o condomínio civil e criminalmente - Nas ações judiciais proposta contra o condomínio, como nas ações propostas pelo condomínio.